Unterlagen für den Hausverkauf

Mit der entscheidenden Lücke anfangen

Eine fehlende Rechnung für den letzten Fassadenanstrich ist anders zu behandeln als ein ungeklärter Dachausbau. Bevor Sie Dokumente bestellen, notieren Sie die Fragen, die ein Käufer oder seine Bank zum Haus beantworten muss: Wer darf verkaufen? Was gehört zum Grundstück? Welche Räume sind genehmigt und wie wurde die Wohnfläche berechnet? Welche Belastungen und bekannten Schäden bestehen?

Sichten Sie zuerst Ihre eigenen Unterlagen. Alte Kaufakten, Unterlagen zur Finanzierung und frühere Umbauordner können wichtige Ausgangspunkte enthalten. Kennzeichnen Sie jede Datei mit Objektbezug, Datum und Herkunft. Ein älterer Nachweis kann helfen, ist aber kein Beleg dafür, dass sich seither nichts geändert hat.

Erstellen Sie anschließend eine kurze Lückenliste. Zu jeder Lücke gehören zuständige Stelle, Berechtigung und Bedeutung für den Verkauf. Die allgemeine Abstimmung von Preis, Auszug und Käuferkreis erläutert der Ratgeber Hausverkauf vorbereiten. Hier geht es um die Nachweise, die diesen Plan tragen.

Grundbuch und Kataster gezielt beschaffen

Das Grundbuch zeigt Eigentümer, Rechte und Belastungen. Einen Ausdruck können Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Düsseldorf schriftlich, per Fax oder persönlich beantragen. Das Gericht verweist auf das Antragsformular, einen Ausweis und gegebenenfalls zusätzliche Berechtigungsnachweise, etwa eine Vollmacht. Nach § 12 Grundbuchordnung setzt Einsicht ein berechtigtes Interesse voraus.

Die örtliche Gerichtsseite nennt bei der Quellenprüfung einen einfachen Ausdruck für 10 Euro und einen amtlichen Ausdruck für 20 Euro. Klären Sie mit dem Empfänger, welche Form benötigt wird. Die Anforderung über ein Notariat ist ein weiterer Weg mit eigener Gebührenberechnung. Private Vermittlungsportale können zusätzliche Entgelte verlangen.

Grundstücksgrenzen liefert das Grundbuch nicht. Dafür sind Katasterunterlagen zuständig. Der Düsseldorfer GeoService bietet unter anderem einen Bestandsdatenauszug mit Eigentümerinformationen an; für die Bestellung ist das berechtigte Interesse anzugeben. Verwechseln Sie diesen Auszug nicht mit dem Grundbuchausdruck. Prüfen Sie, ob Adresse, Gemarkung, Flurstück und mitverkaufte Grundstücksteile in Ihren Unterlagen zusammenpassen.

Auch eine Baulast ist vom Grundbuchrecht zu unterscheiden. Eine erforderliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis erhalten Sie über das Bauaufsichtsamt. Welche Auskünfte für Ihr Haus gebraucht werden, hängt vom Objekt und der offenen Frage ab; bestellen Sie nicht vorsorglich jede verfügbare Bescheinigung.

Bauakten in Düsseldorf anfordern

Fehlen Genehmigungen oder genehmigte Pläne, ist das Bauaktenarchiv der Stadt Düsseldorf die örtliche Anlaufstelle. Eigentümer oder von ihnen Bevollmächtigte können vorhandene Hausakten einsehen beziehungsweise Auszüge bestellen. Der Service nennt Eigentümernachweis und Personalausweis als benötigte Unterlagen und verlinkt das Formular für Termin- und Auszugsanfragen. Eine telefonische Beantragung ist laut Seite nicht möglich.

Benennen Sie das Gebäude und die gesuchten Unterlagen möglichst genau: etwa Genehmigung und Pläne zu einem Anbau oder Dachausbau. Eine gezielte Anfrage hilft Ihnen später, die erhaltenen Dokumente dem betreffenden Gebäudeteil zuzuordnen. Sie ersetzt keine fachliche Prüfung der Genehmigung oder des heutigen Zustands.

Planen Sie Kosten und Vorlauf ein. Die Stadt nennt derzeit 55 Euro Grundgebühr je Hausakte beziehungsweise Gebäude; weitere Gebühren können für Einsicht und Kopien anfallen. Die Grundgebühr entsteht bereits mit der Bearbeitung und unabhängig vom Ergebnis der Recherche. Prüfen Sie die aktuellen Gebühren vor der Bestellung.

Die Bestände werden nach Angaben der Stadt schrittweise digitalisiert. Das kann Bearbeitungszeiten verlängern; digitale Dokumente können nur bereitgestellt werden, wenn sie bereits digital vorliegen. Versprechen Sie einem Käufer daher keinen kurzfristigen vollständigen Aktenzugang, bevor Sie die Rückmeldung haben.

Pläne und tatsächliches Haus abgleichen

Eine gefundene Bauakte löst nicht automatisch jede Frage. Vergleichen Sie Grundrisse, Genehmigungen und Flächenberechnung mit dem Haus: Sind Wände versetzt worden? Wird ein Dachraum als Wohnraum genutzt? Gibt es einen Anbau, der in den Unterlagen fehlt? Halten Sie Abweichungen fest, statt den neuesten Plan ungeprüft als richtig zu übernehmen.

Fehlen Nachweise oder widersprechen sie dem Bestand, klären Sie die konkrete Frage mit einer fachlich geeigneten Person beziehungsweise der zuständigen Stelle. Aus einer fehlenden Akte folgt weder, dass ein Ausbau unzulässig ist, noch, dass er zulässig sein muss. Auch lange Nutzung ersetzt diese Prüfung nicht.

Bei der Fläche sollten Quelle und Berechnungsgrundlage erkennbar sein. Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche sind unterschiedliche Angaben. Der Ratgeber Wohnfläche vor dem Verkauf prüfen hilft bei der Entscheidung, ob vorhandene Berechnung und Plan tragen oder ein neues Aufmaß sinnvoll ist. Übertragen Sie bis zur Klärung keine unsichere Zahl als gesicherte Tatsache ins Exposé.

Energie und Zustand rechtzeitig belegen

Prüfen Sie den Energieausweis früh: Gebäudebezug, Ausstellungsdatum und zwischenzeitliche Veränderungen. Nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz ist er bei einem Verkauf grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; nach Vertragsschluss ist er dem Käufer zu übergeben. Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler, müssen gesondert berücksichtigt werden.

Für eine kommerzielle Anzeige verlangt § 87 bestimmte Angaben, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Welche Ausweisart benötigt wird und welche Angaben zu übertragen sind, erläutert der Energieausweis-Ratgeber. Ein fehlender Ausweis sollte kein Punkt sein, den Sie erst beim ersten Besichtigungstermin entdecken.

Ordnen Sie außerdem Rechnungen, Wartungsbelege und bekannte Befunde. Datum und Umfang einer Modernisierung sind aussagekräftiger als die pauschale Bezeichnung „saniert“. Trennen Sie ausgeführte Arbeiten, Untersuchungen und bloße Angebote. Bei einem bekannten Schaden gehört dessen aktueller Prüfstand dazu; eine Rechnung über eine Teilreparatur belegt nicht automatisch die Behebung aller Ursachen.

Unterlagen nach Verkaufsphase teilen

Sie müssen nicht sämtliche Dokumente öffentlich ins Inserat stellen. Für das Exposé reichen die erforderlichen und nachvollziehbaren Objektangaben. Persönliche Daten, vollständige Grundbuchunterlagen, Kreditakten oder bewohnte Räume auf Fotos verlangen einen sorgfältigen Umgang.

Für die vertiefte Prüfung stellen Sie passend zum Interessenten und Zweck die benötigten Nachweise bereit. Bei vermieteten Häusern gehören Mietvertrag, Nachträge und Abrechnungen in einen gesondert geschützten Bereich. Welche wirtschaftlichen Fragen dabei zählen, beschreibt Vermietete Immobilie verkaufen.

Halten Sie fest, welche Version Sie weitergegeben haben. So vermeiden Sie, dass Käufer, Bank und Notariat mit unterschiedlichen Plänen oder Flächen rechnen. Ist eine Frage offen, nennen Sie sie mit dem Bearbeitungsstand. Ein übersichtlicher Ordner mit erklärten Lücken ist hilfreicher als eine große Sammlung widersprüchlicher Scans.

Einen belastbaren Beschaffungsplan führen

Für jede wichtige Unterlage genügen zunächst vier Einträge: vorhanden oder fehlend, Quelle, zuständige Person und nächster Schritt. Ergänzen Sie bei Bestellungen das Anfragedatum und die Rückmeldung. Trennen Sie eine beschaffbare Kopie von einer Frage, die fachlich geklärt werden muss.

Eine sinnvolle Reihenfolge ist: Verkaufsbefugnis und Eigentumsumfang klären, Widersprüche zu Nutzung oder Fläche prüfen, zeitkritische Auskünfte anfordern und Energieunterlagen vorbereiten. Rechnungen und weniger dringliche Nachweise können Sie parallel ordnen. Diese Reihenfolge ist eine Arbeitshilfe, keine allgemeine Liste gesetzlicher Verkaufsbedingungen.

Wenn Sie Ihre Verkaufsanfrage stellen, nennen Sie das Haus, Ihren Zeitrahmen und die wichtigste offene Unterlagenfrage. Originale mit persönlichen oder finanziellen Daten brauchen Sie dafür nicht öffentlich offenzulegen. Für weitere Düsseldorfer Ratgeber können Sie sich unten zum Newsletter anmelden.